Il punto di partenza.
Le dimensioni del piano del borgo e la cultura della città.
I primi lavori di sistemazione urbana: lo stato del borgo al 1826.
Voglio costruire una casa nel borgo: cosa devo fare?
Le resistenze dei proprietari dei terreni.
I prezzi di censuazione dei suoli del borgo.
I censuari, i costruttori e le case del borgo.

Il 25 aprile 1813 Giocchino Murat, con decreto reale, approva la pianta del borgo disegnata dall'architetto comunale Giuseppe Gimma. È l'atto conclusivo di un lungo iter, iniziato nel 1790, che concede ai cittadini baresi di fabbricare fuori le mura, e, contemporaneamente, il punto di partenza per la rinascita della città di Bari.
Il 27 maggio 1813 "il censimento dei suoli dei proprietari con l'estensione particolare di ciascun podere" e "l'allineamento con termini fissi delle strade" sono già compiuti.
Il 1° dicembre 1814 Murat approva gli statuti del borgo, dando alla città una commissione e un regolamento edilizio.
La pianta del borgo approvata il 25 aprile 1813 viene modificata da Gimma ed approvata con il decreto reale del 20 aprile 1815 da Ferdinando I. Essa costituisce la base di partenza per intraprendere i lavori di costruzione del borgo, anche in virtù dei poteri conferiti all'architetto direttore.

Nel piano approvato lo sviluppo del borgo è limitato solo dalla parte che confina con l'area di antico impianto, fra le due porte della città. Verso l'entroterra gli isolati si moltiplicano senza alcun confine intorno alla piazza principale (poi cancellata dal piano del 1838).
La strada consolare, una volta rettificato il suo cammino nell'ambito del borgo, diventa il corso principale sul quale la città si affaccia grazie a tre nuovi passaggi ricavati nelle mura.
Pe il futuro sono previsti l'abbattimento delle mura, lo smantellamento del terrapieno e il riempimento del fossato, lasciando, di quest'ultimo, solo il tratto al lato del castello.
La disposizione delle isole fuori porta castello è condizionata:
da alcune preesistenze edilizie (casini, cappelle rurali, locande, osterie, concerie, trappeti) con la loro fitta rete di strade vicinali;
dalle necessità militari di lasciare libere da costruzioni le aree nelle immediate vicinanze del castello;
dai vecchi tracciati della strada regia e della strada consolare, che in quegli anni si modernizzano nell'ambito di un forte sviluppo viario provinciale e comunale.
Nei primi anni dell'ottocento, infatti, a seguito dell'aumento della produzione agraria e dell'intensificarsi dei rapporti commerciali, si pone con urgenza per lo Stato napoletano il problema di costruire strade più rapide e sicure, lineari e pavimentate, al fine di congiungere le aree di produzione con le sedi portuali e di mercato. Si sviluppa allora in Terra di Bari una vasta rete di comunicazioni stradali che, ancor oggi, dopo quasi due secoli, è moderna e funzionale.
Nel frattempo, in una situazione generale di crisi della finanza locale, i costi di realizzazione dei progetti di ampliamento ed espansione rappresentano il problema più grave per tutti i comuni della provincia. Anche a Bari la soluzione più razionale appare quella di avviare i lavori di costruzione del borgo censendo per prime le aree di proprietà comunale, poste intorno all'abitato e lungo il perimetro delle vecchie opere di fortificazione.
Negli anni seguenti, le scelte di piano saranno condizionate anche dalla necessità di individuare le aree da destinare alla costruzione del cimitero, che la legge dell'11 febbraio 1817 vuole lontano "circa un quarto di miglio" dall'abitato;

Si può presentare un resoconto dettagliato dei più importanti lavori di sistemazione dell'area di espansione della città utilizzando le informazioni contenute in alcune note manoscritte, con le quali l'architetto direttore Giuseppe Gimma comunicava agli organi amministrativi e politici lo stato di avanzamento dei lavori.
Nel 1815 "cominciandosi ad eseguire il borgo nella prima isola sulla piazza di mare, convenne rimettersi in regola il pezzo della strada Consolare, la porzione del fossato fu riempita e tolta l'antica fogna col condotto delle acque immonde che esisteva nel fossato". Il progetto è presentato da Gimma nel 1816 con un preventivo di spesa di ducati 95 e grana 30 "per togliersi le acque putride che stagnavano nel fossato" (1° febbraio), e di ducati 141 e grana 82 per completare i lavori (15 luglio).
Datata 23 luglio è la perizia per la costruzione di sette botteghe che la deputazione del borgo intendeva costruire "nel lungo terrapieno della muraglia sulla piazza di mare", con un preventivo di spesa di ducati 1424 e grana 76 per sei botteghe, mentre la settima bottegha è prevista "nel complesso del Fortino" con una spesa di ducati 494 e grana 23.
Nel 1817, dopo l'abbattimento dell'antica porta di mare o di Lecce e della bottega del reale corpo del genio, la deputazione chiede a Gimma di preparare il progetto "di un porticato per i venditori dei commestibili in sito largo palmi 56 e lungo palmi 172". La spesa prevista dall'architetto è di ducati 2737 e grana 89 e un mezzo per la "costruzione di sette vani simili per ciascuno dei due lati, con pietre bugnate nei sostegni tra pilastri dorici binati".
Dello stesso anno è il progetto "per abbellire il lato del largo Ferrarese giacente in direzione del porticato, corredandolo di botteghe in parte del comune, nel resto dei particolari, di palmi 285 in lunghezza e palmi 24 in altezza".
Nel 1819 è abbattuta la porta castello o di Napoli.
Nell'agosto 1826 Gimma, nel "notamento dei fondi censiti agli edificanti del borgo", riassume i principali dati quantitativi dell'espansione fuori le mura. Eccone un riepilogo.
Lo schema del borgo copre un'area di ordini 519 e passi 4. Il suolo censito per i fabbricati (ordini 236 e passi 13) è minore di quello censito per le aree a servizi (ordini 282 e passi 41). Queste ultime comprendono la strada del corso (con una spesa prevista di ducati 1995), tre strade perpendicolari al corso tracciate in direzione nord-sud ed altre tre strade che le intersecano perpendicolarmente, tutte nell'area fuori porta di mare (*). Sono stati inoltre sistemati il largo fuori la porta castello e quello posto di fronte al fabbricato dei padri della Missione.
Sono state concesse 19 licenze edilizie in 14 isole, che, secondo i calcoli di Gimma, fruttano al comune di Bari un cannone annuo di ducati 451 e grana 13.

I rapporti fra cittadini e amministrazione sono regolamentati dagli statuti del borgo agli articoli 4, 7, 9, 10, 11 (nelle linee generali, per ciò che riguarda le operazioni di impianto, la concessione delle licenze edilizie, i tempi tecnici previsti per la costruzione dei fabbricati).

Ma ripercorriamo in maniera più puntuale le fasi e i meccanismi istituzionali che governano la formazione del borgo dopo il 1815:

Le norme del 1814 parlano chiaro. Per poter tracciare le strade principali e secondarie previste dal piano

"Il comune dovrà fin da ora acquistare subito tutti i fondi destinati alla formazione del nuovo borgo, senza aver riguardo se i proprietari vogliano o no fabbricare nei loro proprii terreni."

In realtà, già negli anni venti del secolo il decurionato cittadino denuncia le numerose difficoltà incontrate nella realizzazione del piano a causa della resistenza dei proprietari a vendere o censire i terreni che ricadono nel perimetro del borgo.
In una lettera che il sindaco di Bari invia all'intendente il 29 aprile 1824, si evidenzia la lentezza con la quale si procede alla stesura dei contratti di compravendita dei suoli di proprietà degli enti ecclesiastici:

"La formazione dei contratti ad intervalli è senza dubbio una violazione agli statuti; ed esso porta seco indispensabilmente un lentore notevolissimo. È d'uopo di tracciare le strade ma in qual modo praticarlo? Venti e più domande di individui che vogliono fabbricare esistono polverose da più tempo. La formazione delle piazze, di edifici pubblici ed altro simile si succederanno a seconda dei casi e della utilità. Or se volta per volta si debba soprassedere in attendendo la stipulazione dei contratti in dettaglio sui fondi da occuparsi, la pianta del borgo di Bari potrà equipararsi ad una tela che si affidi ad un pittore per riportarvi sopra un capriccio qualunque; ma con l'obbligo ch'egli menoma cosa non vi possa pennelleggiare se il padrone non sopraggiunga a permetterlo. Vincolato in tal guisa l'artista, egli dovrà piuttosto abbandonare l'opera invece di tollerare che riesca imperfetta a spese anche di una perdita di tempo incalcolabile. Inoltre qui non lice di trasandare chè gli uomini non sono tutti della stessa indole, ne tutti soffrono volentieri il differimento e l'incertezza. Quindi spesso accade che parecchi si arretrano dalle concepite idee di elevar fabbriche o che debbano rinunciare ai primi loro progetti perché investono il denaro ad altri usi."

Il disordine urbanistico del borgo è il prezzo che si paga a causa dello scontro di interessi in atto fra i ceti borghesi produttivi e i proprietari fondiari della città (essenzialmente ecclesiastici).
Questi ultimi, infatti, da un lato temono il crollo dei fitti per le case di loro proprietà all'interno delle mura (la domanda è alta, l'offerta non è sufficiente, il valore dei fitti sale); dall'altro, vista la politica dei suoli sancita dagli statuti del borgo, non hanno nulla da guadagnare, in termini di rendita fondiaria, da una tumultuosa espansione dell'abitato fuori le mura.
Del resto, il nuovo regime di proprietà pubblica dei suoli, sancito per la prima volta dal decreto murattiano del 25 aprile 1813, scatena una querelle pluridecennale fondata su ragioni giuridiche e interpretative delle norme, e degna di attenzione.

Il regime di proprietà dei suoli adottato per la costruzione del borgo blocca per decreto il prezzo di censuazione, che per tutta la prima metà dell'ottocento subisce una sola grossa variazione:

La costruzione del borgo libera nuove dinamiche sociali ed economiche. Alcuni dati quantitativi chiariscono le dimensioni dei fenomeni innescati ed ormai inarrestabili.
Dal 1815 al 1846 si effettuano 128 censuazioni in 22 isole del borgo, che riguardano 105 censuari con professioni e condizioni sociali molto diversificate.

La prima censuazione in assoluto del borgo è quella del maestro carriere Nicola Pierno (perizia del 15 luglio 1816) nell'area di porta castello. In questo lato del borgo seguiranno una censuazione nel 1817, tre nel 1818 e ancora una nel 1819.
La censuazione del negoziante di legname Giuseppe Barbone (perizia del 31 luglio 1817) è la prima dell'area di porta di mare.
Presenza senza dubbio importante per lo sviluppo delle costruzioni è quella delle 15 famiglie di maestri muratori. Le loro 37 domande di censuazione di suolo sono distribuite in quasi tutte le isole (17 su 22).
Figure di primo piano sono quelle della famiglia degli stampatori Cannone, incaricati fra l'altro della stampa degli atti ufficiali dei comuni della provincia di Terra di Bari. In ventisei anni, dal 1817 al 1843, i Cannone censiscono oltre 900 canne quadrate di suolo.
I nobili entrano tardi nel borgo, con tre censuazioni e un contratto di compravendita.
La costruzione del borgo favorisce anche l'ascesa di altre figure sociali, quali il falegname Vito Santoro, impegnato nella lavorazione dei pezzi d'opera in legno delle nuove case del borgo, e che investe nella costruzione di una casa nella seconda isola su corso V. Emanuele (*) (1820) e di una casa e locanda, nella quarta isola dello stesso corso (*) (1826), insieme all'avvocato Alessandro Maggi, che pochi mesi prima ha aperto l'isola censendo un'altra porzione di suolo.
La vertenza del 1826 tra l'avvocato Maggi e il comune di Bari è esemplare nel mettere a nudo i gravi conflitti che sorgono in questi anni tra amministrazione e proprietari dei palazzi in costruzione nel borgo, anche per ciò che riguarda gli stili architettonici presi a modello.
Fra i servizi progettati nel borgo, sono da ricordare i due forni pubblici: il primo nella seconda isola su via A. Gimma (*) (1826), il secondo nella quarta isola su via Piccinni (*) (costruito nel 1837 su due porzioni di suolo censite l'anno prima).

Dopo il grosso apporto dato dai maestri muratori, a partire dagli anni quaranta dell'ottocento cresce il numero degli ingegneri e degli architetti chiamati a dirigere i lavori di costruzione di case nel borgo:
nel 1835 l'ingegnere Francesco Lerario progetta la casa del negoziante Francesco Tomasicchio nella quarta isola su corso Cavour (*);
negli anni '40 gli architetti Luigi Revest e Giuliani progettano le case di due negozianti francesi, il primo per Giuseppe, il secondo per Marcellino Sué nella quinta isola su corso Cavour (*);
negli anni '40 l'architetto Leonardo Maurantonio progetta la casa dei contadini Perilli-Antonucci nella terza isola su via A. Gimma (*).
Negli stessi anni operano anche gli architetti Nicola Carelli, Nicola Laricchia, Donato Lezzi, Francesco Abatescianni, Nicola Calvani, Michele Lofoco, Federico Caleno.

Immediatamente prima dell'Unità d'Italia le isole edificate nel borgo sono circa 40 e l'area del borgo si estende per oltre 13 ettari, pari a un terzo della città vecchia.

Nota. L'ubicazione delle isole nell'area fuori porta di mare è riferita oltre che alle due strade principali del borgo, gli attuali corso V. Emanuele (già corso Ferdinandeo) e corso Cavour (via di mare), alle strade parallele a corso V. Emanuele, cioè alle odierne via Piccinni, via A. Gimma (via S. Antonio), via Calefati. Le strade traverse indicano invece le linee del borgo: la II linea corrisponde oggi a via Melo (via vecchia di Carbonara), la III linea a via Argiro (via cappella della Madonna dei sarti), la IV linea a via Sparano (via dei mastri panni), la V linea a via Andrea da Bari (via dei Cappuccini), la VI linea a via Roberto da Bari (strada nuova del teatro).