ASPETTI ECONOMICI E FINANZIARI
L'ex insediamento industriale si estende in pieno centro abitato ed è a pochissima distanza da un'arteria di notevole scorrimento quale è la Statale 16 e la SS 16-bis, oltre al fatto che lo stabilimento dispone di un tronco ferroviario per lo scalo delle merci e dei materiali necessari alla lavorazione.
Questo fatto è già di per se importante a livello economico-finanziario, considerando il ruolo delle reti per la grande comunicazione nelle aree industriali o per l’insediamento di una industria.
La perizia aggiornata effettuata, dalla FIDIMI SPA, riporta un più probabile valore di mercato pari a £ 2.200.000.000
per circa 18.000 mq di area i quali considerando piazzali e viali diventano circa 20.000 mq. e 42.500 mq. di fabbricati in condizioni vetuste.Si esprimono di seguito le considerazioni del Prof. Ing. Franco Selicato, Docente presso la Facoltà di Ingegneria del Politecnico di Bari, in merito alla redazione di un programma di prefattibilità, riferito alle possibilità di intervento nell’area ex AFP, che valutano esclusivamente l'aspetto della convenienza d’acquisto per la Pubblica Amministrazione.
"A tal riguardo è opportuno sottolineare che la perizia giurata parte dai seguenti valori parametrici:
Il parere si esprimerà sulla congruità o meno dei valori poc'anzi evidenziati.
Partendo dal fatto che la destinazione dell'area rimanga immutata, è possibile svolgere alcune considerazioni sulla convenienza all'acquisto da parte del Comune.
In particolare, il presente parere sulla convenienza all'acquisto avrà come primo riferimento il mercato dei suoli di analoga destinazione.
Al riguardo potrebbe essere utile riferirsi ad uno studio in precedenza effettuato sul mercato dei suoli a destinazione industriale (M. d’Amato, "Sul prezzo dei suoli nelle aree di sviluppo industriale: il caso di Bari") dal quale è risultato che il Consorzio ASI di Bari, sin dal 1993, ha adeguato al prezzo di 25.000 L/mq il prezzo di vendita dei propri suoli indipendentemente dalla destinazione.
In aggiunta, ed esattamente nella ultima delibera per la fissazione del prezzo dei suoli del predetto Consorzio, si faceva esplicito riferimento, sin dal 1993, a prezzi di mercato fra le 80.000 e le 100.000 L/mq.
Quanto detto è riferito al 1993, momento in cui si definivano in maniera evidente i segni di crisi del settore edilizio. La raccolta sistematica di informazioni sulle variazioni dei valori immobiliari, a cura dell'osservatorio sul Mercato Immobiliare del DAU - Politecnico di Bari - con specifico riferimento a terreni ad uso industriale, sembra confermare una valutazione simile a quella espressa poc'anzi. In particolare i dati borsa immobiliare confermano un trend sostanzialmente stabile per quei terreni in provincia che sono caratterizzati da vicinanze ad arterie di scorrimento, con valori compresi fra un minimo di 80.000 ed un massimo di 110.000 L/mq.
I dati sopra riportati, sembrano confermare l’assoluta convenienza all'acquisto, con una differenza al metro quadrato a favore dell'Amministrazione Comunale quantificabile nella somma sottoindicata, se si parte dal limite più basso del valore rilevato dalle due fonti citate:
80.000 L/mq - 45.000 L/mq = 35.000 L/mq
I valori considerati anche nella stima dei capannoni nuovi e ristrutturati è prudenziale alla luce dei dati rilevati dall'osservatorio sul Mercato Immobiliare del DAU. La rilevazione diretta sulla base di dati elaborati e l'analisi della congiuntura ha evidenziato un valore attribuibile ai capannoni nuovi in zona urbanizzata anche superiore alle 600.000 L/mq. Prudenziale è anche la scelta delle 350.000 L/mq. Infatti, per capannoni di età compresa fra i 5 ed i 10 anni, il valore sembra essere riferibile ad una oscillazione fra 300.000 e 400.000, come emerge dai dati del nostro Osservatorio. La scelta di una classe intermedia sembra essere ammissibile anche alla luce della fortunata collocazione degli stessi capannoni, all'interno di un'area urbanizzata e ben collegata e, del loro stato di conservazione, e delle potenzialità del loro riutilizzo."
Come si può ben evincere da questa stima e come conclude lo stesso Docente a margine del suo lavoro, viene dato un assoluto giudizio favorevole alla convenienza dell’acquisto da parte dell’Amministrazione Comunale.
Non solo: preme far osservare che è comunque vantaggiosa una possibile riconversione industriale, e per i costi vantaggiosi d’acquisto area e, soprattutto, per l’adiacenza al centro urbano e per la presenza di importanti arterie comunicative.